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中国楼市越是限购,越是陷入高房价的怪圈|改革之路,势在必行

www.zsctrip.com2019-08-20

文|探房杜咔咔

字|1898,阅读用时2分钟。

中国楼市越是限购,越是陷入高房价的怪圈|改革之路,势在必行

限购是什么?

这样形容吧,限购相当于冰箱,当楼市过热的时候,就要放进去降降温。理论上是好的,可是在经济学中,这种操作是不正常的。

政府把限购和限价当成一种制度,一种调控。但在投资者看来,这就是一种信号,一种城市房产投资价值的标尺。因为你楼市火热,房子被人抢着买,政府才会出台限购政策进行调控。所以我们更应该买在这里,从而造成楼市价格不断升高。

打个比方,限购有点类似“此地无银三百两”的感觉。

把限购做为临时的,短期的降温行为,没问题。但真不应该认为这种行为真能限制房价。

对于过去房地产快速发展的时候,我承认,如果没有限购和限价政策的话,炒房团和开发商可以把价格无节制的炒上天。

但近期有报道称,全国已有274家房地产企业宣告破产清算。现在开发商的生活也不好过啊,只做地产,没点其他副业,都挺难生存的。

你们看,恒大跑去造新能源汽车,碧桂园说我要造机器人,进军人工智能,万科说我要做“城市配套服务商”。

完全说明了一个点,现在的楼市风口已过,红利期已不在,目前整个行业情况都很谨慎。

所以一味的限购和限价已经不是市场的主流。而是应该从供需关系方面来入手,求更多手段来替代限购行为,千万别一头栽进限购的怪圈。

中国楼市越是限购,越是陷入高房价的怪圈|改革之路,势在必行

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对于楼市,房价的调控未来应该从供需方面入手,一味的限购是一种消灭市场机制的行为。

试想下,一个城市的发展,要建设道路、要做城建、医疗、教育。那需要的是什么?大量的钱,而钱从哪里来呢?毫不夸张的说一句,现在房地产对于当地的财政贡献还是挺多的,当地政府依赖土地财政这个问题,不是一时半刻就能够解决的。

那城市建设的那么漂亮的目的是什么?就是吸引更多的外来人口来这里工作。而人一多,开发商也开心啊,房子卖得出去了。有钱赚就继续拍地,政府有收入了,就可以继续做城建,提升城市的综合实力。

把逻辑理清了,我们就可以知道,限价和限购如果长期实施的话,就会就像一条护城河一样,把外来的人卡在外面,同时也伤害城内的人。

人少了,开发商继续建房子的动力就少了,会根据需求来建。那么政府的税收就少了,没钱来提升城市的综合实力,这样一来,城市就像陷入一个怪圈。

所以,这就是我为什么说,限购限价做为一时的手段可以,但不能做为一世。

比如,北京燕郊就是这样的一个例子。2017年3月21日,廊坊一纸限令将燕郊打入寒冬,燕郊楼市彻底走进萧条时代。当时情况有多惨淡呢?2017年7月,一整月,全燕郊只卖了8套房。

要知道,燕郊一直以来都是做为北漂的最爱,买不起首都的人,想在北京安身立命,燕郊就是最好的选择。但这次的限购,虽然遏止了房价的上涨,但同时也让北京在2018年未外来人口数量比上一年减少了30万左右,并且常住人口净流出22.25万。但在北京常住人口净流出的同时,天津的却是在净流入。所以,限购无异就是燕郊目前的护城河。

当然,我相信很多人都会说,只要燕郊放开限购,信不信房价马上就蹭蹭蹭往上涨。我当然相信,限购就是抑制需求,当我们的需求得不到满足的时候,就会压抑。时间久了,就会出现爆发。

限购和限价就相当双刃剑,适当的时候使用,能起到很好的效果。但用错了,就是损人不利己。

中国楼市越是限购,越是陷入高房价的怪圈|改革之路,势在必行

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关于楼市健康发展长效机制的探索,我认为可以从土地、住房、税收等几方面入手。加上一定的限购和限价,发挥出最大的效用。

要将中国的土地制度在城乡概念上打通,降低土地成本。允许集体土地进入一级市场,充分利用闲置土地。

可以通过包括增加公租房、建设共有产权房、人才房等住房。以此来减轻购房者的压力,以求供需关系能达到平衡,不再是僧多粥少,物以稀为贵。

我觉得户籍管理应该逐步去放开。让进城的农民享受城市红利,并且在有了就业和收入之后,可以回到家乡农村去解决未来的发展问题。

简单的理解,就是“因省定税”。根据实际情况,由省或省以下政府根据标准自行制定和调整。对于拥有多套房屋的人,可以设定居住面积免除额,超过了人口面积,就征收房地产税。但要防止房地产税转嫁给租客。

当然,实际的解决方法肯定不止以上几个。但这是我认为除了限购、限价之外,还能采取的一些方法。

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未来房地产,如果还是采用单一的路子,我有理由相信,房地产市场会开始走进越走路越窄的死胡同。

如同大禹治水一样,楼市的管理不能只是堵而不疏通。限购和限价只是暂时的,房地产要健康、持续的发展,就必须进行改革。

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我是探房杜咔咔,专注房产研究,为读者把握地产涨跌周期,不唯多,不唯空,只唯实。

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