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买套房一般般就几百万,实际一套房造价要多少钱呢?

www.zsctrip.com2019-09-12

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  通常国内商品房价格由以下几个方面构成:第一,建筑成本。包括水泥价格,中档水泥每吨400元左右、高档水泥600元左右。钢筋,普通的线材和螺纹钢,一吨三千五六百元。此外,还有工人的工资,现在建筑工人一个月8000元左右,而且还难招到年轻人,主要是60、70后为主。还有管理人员、销售人员工资。

  据业内人士称,在建设同面积、同户型、同品质成本上,建安成本都相差无几,全国建筑材料和人工成本均在仲伯之间,毛坯房1600元/平米,若要再加上门窗及安装电梯共计成本共计2000元/平米。也就是说100平米的建筑成本最多就是20万左右。

  第二,土地成本和税费是大头。土地出让金是建楼的基础,大约每平米一线城市2-3万元。而二线城市3000至1万元。同时,还要有各项税费,从增值税到企业所得税、契税、印花税。包括土地出让金在内,税费占到房价50-60%。当然还包括监理费。正是因为土地价格不同,所以会导致三四线城市房价6千元/平方米,而一线城市房价6万元/平方米。两地房价差距在土地价格上面。

  

  第三,房地产开发公司的财务成本。实际上,房产开发企业拿地的钱都是从银行里面借来的,各种房贷的利息都是需要从房价成本中承担的。所以,我们经常看到一些上市房企的负债率都超过80%以上,有的甚至超过了100%。主要是房企业只有三分之一的资金是自己的,剩下三分之二的资金是融资的,而融资主要是发行债券、信托、贷款。如果房企负债率高,那么融资成本也很高。

  第四,小区各种公用设施和公摊面积成本。这些虽然属于公用,但也是房子的附属。此外,开发商除了建造房子,还要在现代化小区里投入资金的,比如种植绿化,建造人工小区景观。聘请物业来管理小区,开设会所等这些都可以提高开发商楼盘的品质,但这又是一笔不小开支。

  第五,房地产公司在扣除以上各种成本以后,还要加上自己的一块合理的利润,这个利润至少占房价的20至30%左右。所以,我们经常看到房地产调控持续收紧,开发商叫喊着要转型升级,但房企的业绩年年创新高,中国富豪榜现在主要是房企老板和互联网企业老板争夺首富。这些年做房地产开发的真的很赚钱。

  

  我们居民买一套房子动辄几百万,实际上再好的商品房的成本,100平米也就在20多万。而真正导致高房价的主要有三大块:一是土地成本和税费;二是开发商的财务成本支出;三是开发商的赚取的超额利润。这些成本支出占80%,而建房成本占比10%都不到。所以,未来开发商的利润、土地出让金、各种税费都还有下降空间。

  

  通常国内商品房价格由以下几个方面构成:第一,建筑成本。包括水泥价格,中档水泥每吨400元左右、高档水泥600元左右。钢筋,普通的线材和螺纹钢,一吨三千五六百元。此外,还有工人的工资,现在建筑工人一个月8000元左右,而且还难招到年轻人,主要是60、70后为主。还有管理人员、销售人员工资。

  据业内人士称,在建设同面积、同户型、同品质成本上,建安成本都相差无几,全国建筑材料和人工成本均在仲伯之间,毛坯房1600元/平米,若要再加上门窗及安装电梯共计成本共计2000元/平米。也就是说100平米的建筑成本最多就是20万左右。

  第二,土地成本和税费是大头。土地出让金是建楼的基础,大约每平米一线城市2-3万元。而二线城市3000至1万元。同时,还要有各项税费,从增值税到企业所得税、契税、印花税。包括土地出让金在内,税费占到房价50-60%。当然还包括监理费。正是因为土地价格不同,所以会导致三四线城市房价6千元/平方米,而一线城市房价6万元/平方米。两地房价差距在土地价格上面。

  

  第三,房地产开发公司的财务成本。实际上,房产开发企业拿地的钱都是从银行里面借来的,各种房贷的利息都是需要从房价成本中承担的。所以,我们经常看到一些上市房企的负债率都超过80%以上,有的甚至超过了100%。主要是房企业只有三分之一的资金是自己的,剩下三分之二的资金是融资的,而融资主要是发行债券、信托、贷款。如果房企负债率高,那么融资成本也很高。

  第四,小区各种公用设施和公摊面积成本。这些虽然属于公用,但也是房子的附属。此外,开发商除了建造房子,还要在现代化小区里投入资金的,比如种植绿化,建造人工小区景观。聘请物业来管理小区,开设会所等这些都可以提高开发商楼盘的品质,但这又是一笔不小开支。

  第五,房地产公司在扣除以上各种成本以后,还要加上自己的一块合理的利润,这个利润至少占房价的20至30%左右。所以,我们经常看到房地产调控持续收紧,开发商叫喊着要转型升级,但房企的业绩年年创新高,中国富豪榜现在主要是房企老板和互联网企业老板争夺首富。这些年做房地产开发的真的很赚钱。

  

  我们居民买一套房子动辄几百万,实际上再好的商品房的成本,100平米也就在20多万。而真正导致高房价的主要有三大块:一是土地成本和税费;二是开发商的财务成本支出;三是开发商的赚取的超额利润。这些成本支出占80%,而建房成本占比10%都不到。所以,未来开发商的利润、土地出让金、各种税费都还有下降空间。

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